집값 1억·3억 노후가 얼마나 달라질까?, 부동산 있는 50대를 위한 현실적인 은퇴자금 설계

집이 1억이면 어떻고, 3억이면 어떨까? 부동산이 있는 사람의 노후설계

부동산 노후준비, 집 한 채 노후생활, 50대 부동산 자산관리, 55세 은퇴준비​를 생각하다 보면 이런 말이 나옵니다.
“나는 집이 있으니까 그래도 괜찮겠지.”
맞는 말일 수도 있습니다.
하지만 꼭 그런 것은 아닙니다.
집이 3억 원이라고 해도 매달 생활비가 자동으로 생기는 것은 아니기 때문입니다.
앞선 3부에서는 65세부터 90세까지 월 350만 원의 생활비가 필요하고 국민연금이 월 40만 원이라고 가정했습니다.
그리고 금융자산 1억8천만 원만으로는 부족할 수 있다는 것도 계산했습니다.
그렇다면 부동산을 가지고 있다면 어떻게 해야 할까요?

부동산 1억 + 금융자산 1억8천만 원

첫 번째 경우입니다.
65세에 금융자산 1억8천만 원을 만들었습니다.
그리고 부동산 자산이 1억 원이라면, 단순 합계는 2억8천만 원 입니다.

▶ 시나리오 A

자산	금액
금융자산	1억8천만 원
부동산	1억 원
총자산	2억8천만 원

하지만 금융자산은 1억8천만 원입니다.
부동산에 계속 거주한다면 당장 생활비로 사용할 수 있는 돈은 금융자산뿐입니다.
따라서 총자산과 사용할 수 있는 현금은 다르다는 사실을 기억해야 합니다.

부동산 2억 + 금융자산 1억8천만 원

두 번째 경우입니다.
부동산이 2억 원이라면, 금융자산 1억8천만 원을 더하면 총자산 3억8천만 원 입니다.

▶ 시나리오 B

자산	금액
금융자산	1억8천만 원
부동산	2억 원
총자산	3억8천만 원

A보다 총자산은 1억 원 많습니다.
하지만 계속 거주한다면 매달 생활비를 해결하는 금융자산은 여전히 1억8천만 원입니다.
그래서 “집값이 올랐으니까 노후가 해결됐다”라고 생각하면 안 됩니다.

부동산 3억 + 금융자산 1억8천만 원

세 번째 경우입니다. 부동산이 3억 원이라면 금융자산 1억8천만 원과 합쳐 총자산 4억8천만 원 입니다.

▶ 시나리오 C

자산	금액
금융자산	1억8천만 원
부동산	3억 원
총자산	4억8천만 원

분명 자산 규모는 커졌습니다.
하지만 여기에서도 같은 질문을 해야 합니다.
“이 집에서 매달 얼마가 나오지?”
아무런 현금흐름이 없다면 생활비 부족 문제는 그대로입니다.

부동산은 어떻게 노후자금으로 활용할 수 있을까?

부동산을 노후에 활용하는 방법은 여러 가지가 있습니다.

① 그대로 거주한다

가장 단순한 방법입니다.
자가주택에 거주하면 월세 부담을 줄일 수 있습니다.
주거 안정이라는 큰 장점도 있습니다.

② 집을 줄인다

큰 집에 살고 있다면 규모가 작은 주택으로 이동하면서 차액을 금융자산으로 바꾸는 방법을 생각할 수 있습니다.
예를 들어 3억 원짜리 주택을 정리하고 2억 원 규모의 주택으로 이동한다면 단순 차액 1억 원이 생깁니다.
물론 실제 거래비용과 세금 등을 별도로 고려해야 합니다.

③ 임대수익을 만든다

주택이나 상가 등을 임대할 수 있다면 월세를 노후소득으로 활용할 수 있습니다.
다만 공실, 관리비, 수선비, 세금 등을 반드시 고려해야 합니다.

④ 주택연금을 검토한다

주택을 보유하면서 조건에 따라 매월 연금 형태의 현금흐름을 받을 수 있는 방법
입니다.
특히 금융자산은 부족하지만 주택자산이 있는 사람에게 중요한 선택지가 될 수
있습니다.
다만 실제 가입 가능 여부와 지급액은 주택가격과 연령 등 여러 조건에 따라 달라
지므로 가입 전 공식적인 조건을 확인해야 합니다.

부동산 1억·2억·3억 비교

▶ 한눈에 비교해보겠습니다.

구분	금융자산	부동산	총자산
A	1억8천만 원	1억 원	2억8천만 원
B	1억8천만 원	2억 원	3억8천만 원
C	1억8천만 원	3억 원	4억8천만 원

여기에서 반드시 기억해야 할 것이 있습니다.
총자산이 많다고 현금흐름도 많은 것은 아닙니다.
이것이 50대 이후 자산관리에서 굉장히 중요한 개념입니다.

전세보증금이라면 더욱 조심해야 한다

만약 여기서 말하는 1억 원이 자가주택의 가치가 아니라 전세보증금이라면 계산 방식이 달라집니다.
전세보증금은 내가 소유한 부동산 가격이 아니라 주거를 위해 맡겨놓은 돈입니다.
계약이 끝나면 돌려받아 다시 주거비로 사용할 가능성이 있기 때문입니다.
따라서 자가주택 1억 원 과 전세보증금 1억 원 을 똑같은 방식으로 노후자산이라고
계산해서는 안 됩니다.
이 차이는 실제 노후계획에서 상당히 중요합니다.

결국 노후에는 ‘집값’보다 ‘현금흐름’이다

50대까지는 집값이 얼마인지가 중요했습니다.
하지만 은퇴 이후에는 질문이 달라집니다.
“이 집은 얼마짜리인가?” 보다 “이 집이 내 노후생활에 어떤 도움을 주는가?” 가 중요합니다.
월세 부담을 없애주는가?
임대수익을 만들어주는가?
다운사이징을 통해 금융자산을 만들어줄 수 있는가?
주택연금 활용이 가능한가?
이런 질문을 해야 합니다.

55세부터 부동산을 다시 봐야 하는 이유

55세부터는 부동산을 단순한 재산이 아니라 노후설계의 한 부분으로 봐야 합니다.
집을 지키는 것이 무조건 좋은 것도 아닙니다.
집을 파는 것이 무조건 좋은 것도 아닙니다.
내 생활비와 연금, 금융자산, 가족 상황에 맞춰 결정해야 합니다.
예를 들어 금융자산이 충분하다면 집을 그대로 유지하는 것이 좋을 수도 있습니다.
반대로 금융자산이 부족하고 집의 가치가 크다면 다운사이징이나 주택연금 등을 검토할 수도 있습니다.

이제 마지막 질문이 남았다

지금까지 우리는 55세부터 시작했고,
10년 동안 월 150만 원을 준비해 1억8천만 원을 만드는 계획을 세웠습니다.
65세 이후 월 350만 원의 생활비도 계산했습니다.
국민연금 월 40만 원이라는 가정도 넣었습니다.
부동산이 1억, 2억, 3억일 때 총자산도 계산했습니다.
그런데 여전히 한 가지 질문이 남습니다.
“그렇다면 65세에 반드시 일을 그만둬야 할까?”
어쩌면 이 질문의 답이 지금까지의 모든 계산을 바꿀 수 있습니다.

다음 5부에서는 65세부터 70세까지 일을 조금 더 한다면 노후자산이 어떻게 달라지는지, 그리고 70세 이후 어떻게 일을 줄여가는 것이 현실적인지 이야기해보겠습니다.

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